# 전월세 계약 갱신 시 알아야 할 모든 것: 2025년 개정된 임대차보호법 완벽 가이드

주거 안정은 모든 세입자에게 중요한 문제입니다. 특히 전월세 계약 갱신 시기가 다가오면 많은 세입자들이 불안감을 느끼곤 합니다. 2020년 7월 31일 시행된 주택임대차보호법 개정안(일명 '임대차 3법')은 이후 여러 차례 수정을 거쳐 2025년 현재 세입자와 집주인 모두에게 중요한 법적 기준이 되고 있습니다. 이번 글에서는 2025년 기준 개정된 임대차보호법의 핵심 내용과 계약 갱신 시 알아야 할 모든 것을 상세히 알아보겠습니다.

## 임대차보호법의 주요 변경사항 (2025년 기준)

### 1. 계약갱신청구권 제도

**개념:** 세입자가 기존 임대차 계약이 끝나더라도 한 차례 더 계약을 갱신할 수 있는 권리

**주요 내용:**
- 최초 2년 계약 이후 1회에 한해 2년 더 거주할 수 있는 권리 보장
- 2025년 개정안에서는 기존의 1회 갱신에서 확대되지 않고 유지
- 갱신 요구권은 임대차 계약 만료 1개월 전까지 행사 가능
- 계약 종료 1개월 전까지 갱신 거절 의사를 표시하지 않으면 자동 갱신으로 간주

**집주인의 갱신 거절 사유:**
1. 집주인이 직접 거주하려는 경우
2. 세입자가 2회 이상 월세를 연체한 경우
3. 세입자가 주택을 고의적으로 파손한 경우
4. 재건축, 재개발이 확정된 경우
5. 세입자가 불법 전대한 경우
6. 기타 정당한 사유가 있는 경우

**2025년 변경점:** 집주인의 '직접 거주' 사유 적용 시 실제 거주 여부를 1년간 의무적으로 확인하는 모니터링 제도가 강화되었습니다. 허위로 직접 거주 사유를 제시한 경우 세입자는 손해배상을 청구할 수 있으며, 배상액은 기존 보증금의 최대 3배까지 가능합니다.

### 2. 전월세 상한제

**개념:** 임대차 계약 갱신 시 임대료 인상률을 제한하는 제도

**주요 내용:**
- 기존 계약 대비 최대 5%까지만 임대료 인상 가능
- 2025년 현재 물가상승률을 고려해 상한선이 유지됨
- 신규 계약에는 적용되지 않음 (시장 가격으로 책정 가능)
- 상한제는 갱신 계약 시에만 적용

**2025년 변경점:** 지역별 주택 임대료 상승률을 고려한 '차등 상한제'가 일부 지역에서 시범 도입되었습니다. 서울 등 수도권 과열지역은 5%, 기타 지역은 지역 물가상승률에 연동된 상한선(3~5%)이 적용됩니다.

### 3. 전월세 신고제

**개념:** 임대차 계약 체결 시 계약 내용을 지방자치단체에 신고하는 제도

**주요 내용:**
- 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고 의무
- 임대인과 임차인 공동 신고가 원칙이나, 단독 신고도 가능
- 신고 내용: 임대료, 임대기간, 임대인/임차인 정보 등
- 미신고 시 과태료 부과 (최대 100만원)

**2025년 변경점:** 전월세 신고 플랫폼이 개선되어 모바일 앱을 통한 간편 신고가 가능해졌으며, 신고 정보를 활용한 '임대료 정보 시스템'이 구축되어 지역별 적정 임대료 정보를 제공합니다.

## 전월세 계약 갱신 절차 가이드

### 1. 갱신 의사 통지 (세입자)

**시기:** 계약 만료 1~2개월 전
**방법:**
- 서면(내용증명 우편 권장)
- 문자메시지(증거 보존)
- 구두 통지(증인 또는 녹음 필요)

**통지 내용 예시:**
```
수신: 홍길동 (임대인)
발신: 김철수 (임차인)

제목: 임대차 계약 갱신 요구

본인은 서울시 강남구 테헤란로 123 101호에 관한 임대차 계약(계약일: 2023년 5월 1일)에 대하여 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다.

현재 계약은 2025년 4월 30일에 만료될 예정이며, 갱신 시 임대차 기간은 2025년 5월 1일부터 2027년 4월 30일까지 2년으로 하고자 합니다.

2025년 3월 15일
임차인 김철수
```

### 2. 임대료 협상 (양측)

**기본 원칙:**
- 기존 임대료의 5% 이내에서 협상
- 주변 시세, 물가상승률 등 고려
- 합의가 안 될 경우 분쟁조정위원회 조정 신청 가능

**협상 팁:**
- 주변 시세 자료 준비
- 집 상태 유지를 위한 노력 강조
- 장기 거주 의사 표현
- 필요시 소액의 수리비용 부담 제안

### 3. 계약서 작성 (양측)

**필수 포함 사항:**
- 임대인/임차인 인적사항
- 임대 목적물 정보
- 임대료 및 지불 방법
- 계약 기간
- 계약 갱신 관련 사항
- 특약 사항

**갱신 계약서 작성 시 주의사항:**
- 표준임대차계약서 사용 권장
- 특약사항은 구체적으로 기재
- 계약서 2부 작성하여 각각 보관
- 중개사를 통한 계약 시 확정일자 신청 요청

### 4. 확정일자 받기 (세입자)

**방법:**
- 주민센터 방문 신청
- 인터넷 '부동산거래 전자계약시스템' 이용
- 등기소 방문 신청

**필요 서류:**
- 임대차계약서 원본
- 신분증
- 수수료 (약 3,000원)

**확정일자의 중요성:**
- 제3자에 대한 대항력 확보
- 보증금 우선변제권 확보
- 세입자 권리 보호의 핵심 요소

## 계약 갱신 시 자주 발생하는 분쟁 사례와 해결 방법

### 1. 임대인이 과도한 임대료 인상을 요구하는 경우

**사례:** 서울 마포구의 A씨는 계약 갱신 시 집주인으로부터 15% 임대료 인상을 요구받았습니다.

**해결 방법:**
- 임대차보호법상 5% 상한선 안내
- 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청
- 법적 한도 내 협상 제안
- 내용증명 우편으로 법적 한도 초과 인상 거부 의사 전달

**실제 판례:** 서울중앙지법은 2024년 3월, 5% 이상 임대료 인상을 요구하며 갱신을 거부한 임대인에게 세입자의 손해배상 청구를 인용한 바 있습니다.

### 2. 임대인이 '직접 거주' 사유로 갱신을 거부하는 경우

**사례:** 경기도 분당의 B씨는 계약 만료 2개월 전 집주인으로부터 "직접 거주하겠다"며 갱신 거절 통보를 받았습니다.

**확인 사항:**
- 임대인의 진정한 거주 의사 확인
- 임대인 가족 구성원의 거주 계획 확인
- 임대인의 다른 주택 소유 여부 확인

**대응 방법:**
- 이사 비용 및 중개수수료 보상 협상
- 충분한 이사 준비 기간 요청
- 임대인의 실제 거주 여부 추후 확인 (허위일 경우 손해배상 청구 가능)

### 3. 보증금 반환 지연 문제

**사례:** 서울 송파구의 C씨는 계약 종료 후 새로운 집으로 이사했으나, 전 집주인이 "새 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다"며 반환을 미루고 있습니다.

**법적 권리:**
- 계약 종료와 동시에 보증금 반환 청구 가능
- 지연 시 연 12%의 지연이자 청구 가능
- 임차권등기명령 신청 가능

**해결 절차:**
1. 내용증명 우편으로 반환 요청
2. 임차권등기명령 신청 (법원)
3. 소액심판 청구
4. 강제집행 절차 진행

## 세입자와 집주인이 알아야 할 권리와 의무

### 세입자의 권리
- 계약갱신청구권 행사
- 5% 이내 임대료 인상 제한
- 임차인 우선변제권
- 주택 수리 요청권
- 임대차 기간 보장 (최소 2년)

### 세입자의 의무
- 임대료 및 관리비 납부
- 주택의 선량한 관리
- 무단 구조 변경 금지
- 원상복구 의무
- 계약 종료 시 적시 퇴거

### 집주인의 권리
- 정당한 사유에 의한 갱신 거절
- 임대료 5% 이내 인상
- 주택 관리 및 점검 요청
- 원상복구 요구

### 집주인의 의무
- 주택의 안전 및 기능 유지
- 필요한 수리 제공
- 임대차 기간 보장
- 보증금 적시 반환
- 개인정보 보호

## 2025년 임대차 시장 동향 및 전망

### 최근 임대차 시장 동향
- 서울 지역 전세가격은 2024년 대비 평균 3.2% 상승
- 월세 전환 비율이 지속적으로 증가 (전체 임대차 계약의 약 65%)
- 보증금 대비 월세 비율(전월세 전환율)은 평균 4.5% 수준
- 계약갱신청구권 행사 비율은 약 70%로 증가 추세

### 2025년 하반기 전망
- 금리 안정화로 전세가격 상승세 둔화 예상
- 신규 주택 공급 증가로 임대차 시장 안정화 기대
- 월세 중심의 임대차 시장 구조 지속
- 임대차 관련 분쟁 조정 제도 활성화 예상

### 정부 정책 방향
- 임대차 3법의 부분적 보완 논의 진행 중
- 임대주택 등록 활성화를 위한 세제 혜택 확대
- 주택임대차분쟁조정위원회 기능 강화
- 전월세 통합정보시스템 고도화 추진

## 결론: 성공적인 계약 갱신을 위한 체크리스트

### 계약 만료 2개월 전
- [ ] 계약 갱신 의사 결정
- [ ] 주변 시세 조사
- [ ] 계약 조건 검토

### 계약 만료 1개월 전
- [ ] 갱신 요구 의사 통지 (서면 권장)
- [ ] 임대료 협상 진행
- [ ] 집 상태 점검 및 수리 필요 사항 확인

### 계약 갱신 시
- [ ] 표준계약서로 갱신 계약서 작성
- [ ] 특약사항 상세 기재
- [ ] 확정일자 신청
- [ ] 전월세 신고 완료

### 갱신 계약 후
- [ ] 계약서 원본 안전 보관
- [ ] 임대료 및 관리비 납부 계획 수립
- [ ] 주택 하자 발견 시 즉시 임대인에게 통보

임대차 계약 갱신은 세입자의 주거 안정과 직결되는 중요한 문제입니다. 2025년 개정된 임대차보호법을 잘 이해하고 적절히 대응한다면, 불필요한 분쟁을 예방하고 안정적인 주거 생활을 유지할 수 있을 것입니다. 특히 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 세입자의 권리를 보호하는 중요한 장치이므로, 이를 적극적으로 활용하시기 바랍니다.

법률은 계속 변화하므로, 실제 계약 갱신 시에는 최신 법령을 확인하거나 필요시 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다. 모든 세입자와 집주인이 서로의 권리와 의무를 존중하며 원만한 임대차 관계를 유지하길 바랍니다.